di S.F.
Largo Falchi
La trasformazione urbanistica del complesso esistente adibito a multisala cinematografica, il mantenimento della facciata storica, la realizzazione di una volumetria pari a 26.804 metri cubi e la localizzazione di attività commerciali. In estrema sintesi è ciò che prevede il piano attuativo di iniziativa privata per il recupero dell’edificio tra via Roma, via Tre Colonne e vico Politeama in centro a Terni: la Regione ha reso pubblica – c’è una sezione ad hoc per la Vas – la documentazione relativa alla procedura di Valutazione ambientale strategica. La richiedente, come noto, è la Lucioli Fernando srl: il 22 marzo è scattata la fase delle consultazioni preliminari ed ora emergono ulteriori dettagli.
MARZO 2022, LA PARTENZA DELLA PROCEDURA VAS
Il progetto e la differenza con l’attuale
Demolizione, copertura, numeri e attività commerciali
Sponda comunale ci ha pensato il dirigente all’urbanistica Claudio Bedini (11 marzo) a firmare l’avvio della procedura di Vas per il piano di recupero. Ed è qui che, a grandi linee, vengono riepilogate le intenzioni della società sugli immobili del Politeama. Prevede sostanzialmente – si legge nel documento – la trasformazione urbanistica «del complesso edilizio esistente adibito a multisala cinematografica previa la sua quasi totale demolizione (ad esclusione del piano interrato di 2.347,49 metri quadrati non oggetto di previsioni progettuali) e la sua ricostruzione su stesso sedìme e medesima altezza ma con diversa copertura; il mantenimento integrale della facciata storica dell’edificio su largo Stanislao Falchi, l’adeguamento e la razionalizzazione di alcune aperture nei prospetti secondari e la realizzazione di un’ampia chiostrina interna di forma circolare; la realizzazione di una volumetria complessiva pari a 26.804,64 mc, inferiore a quella esistente pari a mc 28.703, 46, con superficie totale coperta massimo pari a 9.6999,11 metri quadrati (comprensiva dei locali interrati) (comprensiva dei locali interrati); la localizzazione di attività commerciali al piano terra per 3.007,91 mq e l’individuazione ai piani superiori di 4.343,71 mq di uffici, residenze e servizi vari». Più gli allacci alle reti infrastrutturali attuali come opera di urbanizzazione. Un corposo restyling in definitiva. La novità riguarda i dettagli e non tanto il piano in sé: basti pensare che la Regione già nel settembre 2019 ha stabilito la necessità di sottoppore tutto al Vas. La Lucioli Fernando srl ha fatto pervenire al Comune il rapporto preliminare ambientale – a cura dell’architetto Piero Maroni – l’11 gennaio di quest’anno.
IL COMUNE AVVIA LA PROCEDURA VAS – DOCUMENTO
Il piano di recupero e la nuova ‘copertura’
Le caratteristiche e la motivazione
Presentata anche la documentazione relativa a due aspetti fondamentali per la valutazione: la relazione tecnica illustrativa e l’elaborato per l’inserimento dell’edificio nel contesto territoriale. D’altronde siamo in una zona centrale della città e la soprintendenza vuol vederci chiaro in merito all’impatto. D’altronde la Vas è un processo utile alla valutazione ed al controllo delle scelte di programmazione e di pianificazione finalizzato ad obiettivi di salvaguardia, tutela e miglioramento della qualità dell’ambiente. Interessanti alcune indicazioni riportate nel rapporto ambientale preparato da Maroni per conto della società: «A seguito della crescente crisi – viene specificato – in ambito cinematografico, le due multisala presenti nella città di Terni, si sono trovate a contendersi pochi spettatori, e spesso è proprio Il Cityplex Lucioli ad uscirne più danneggiato, anche in conseguenza della posizione in cui si trova, quella del centro storico, per così dire ‘svantaggiata’ tra le due, sia per la difficoltà di accesso, poiché ubicata all’interno della zona pedonale, che di parcheggio, solo parcheggi a pagamento lungo le vie limitrofe fuori dalla Ztl o al parcheggio multipiano che dita circa 350 metri con un tempo di percorrenza minimo di 4-5 minuti. Tutto ciò ha portato la committenza a prendere in considerazione un intervento di ristrutturazione edilizia pesante per il loro immobile; nel nostro caso, dato che il nuovo edificio deve prevedere l’adeguamento della sagoma della copertura (nei limiti concessi dalle norme del Prg e dal Piano del centro storico) alla diversa conformazione interna dell’edificio, condizionato dalla stessa normativa, vedi l’esigenza del cortile interno e delle sue dimensioni, si rende necessaria la presentazione del piano attuativo di iniziativa privata all’esame della direzione urbanistica».
La differenza su via Tre Colonne
La verifica per la parte fuori terra
La parte interrata destinata a sala Bingo non si tocca. Il restyling riguarderebbe – se tutto dovesse andare liscio – l’altra, quella del multisala: «Il piano attuativo interessa – viene puntualizzato – solo la parte della costruzione fuori terra, dove i due soli piani, sovrastanti la hall della multisala, formano un complesso indipendente occupato da uffici che si affacciano direttamente su Via Roma. Un piccolo volume, arretrato e destinato ad alloggio (superfetazione di vecchia data), ma sovrastato da invadenti strutture tecnologiche, conclude il Palazzetto che caratterizza Largo Stanislao Falchi. Tutto il restante fabbricato, è al servizio delle sette sale di proiezioni cinematografiche, fatta eccezione del sottopalco e, nel piano terra, degli spazi occupati dalle uscite di sicurezza del Bingo. Le due parti dell’unico complesso, distributivamente e gestionalmente autonome e indipendenti, hanno esigenze diverse. Quella interrata, per la sua stessa collocazione, non può che mantenere immutate destinazione e forma; la porzione della parte fuori terra, utilizzata per le proiezioni cinematografiche, per le ragioni evidenziate nelle finalità dell’intervento, ha isogno invece di ipotizzare le varianti di destinazione, previste dal Prg, e di verificarne sia la fattibilità urbanistica che la più complessa fattibilità realizzativa strutturale e architettonica». Si entra nel dettaglio.
La differenza di impatto
Il progetto: cortile e livelli
Il progetto prevede dunque di «utilizzare per intero il vasto sedime a disposizione, che, se nel cuore dell’area permette la realizzazione di un cortile con diametro di metri 16 e il doppio affaccio degli alloggi e degli uffici, nei lunghi tratti di contatto con gli edifici confinanti genera muri ciechi che non consentono affacci esterni. L’organismo progettato, fatta eccezione per il palazzetto che resta strutturalmente integro, si sviluppa complessivamente su cinque livelli, compreso quello del piano terra, che non comportano modifiche alle quote dei solai esistenti. I due primi livelli mantengono le quote di calpestio e potranno accogliere o mantenere le destinazioni confacenti ai locali a diretto contatto con Via Roma: ‘esercizi commerciali e/o servizi’ ricreativi e per il benessere fisico (sala da gioco, da ballo, palestra, centri polivalenti estetici, centri di attività motoria) sale e strutture per proiezioni cinematografiche e/o ‘discoteche’. I successivi livelli: secondo livello, terzo, quarto e quinto caratterizzati dalle seguenti destinazioni ‘residenziale, direzionale e servizi pubblici ed attività di interesse generale’. Si manifesta evidente il rispetto delle destinazioni, previste dagli strumenti urbanistici vigenti, e delle consolidate caratteristiche dell’antica strada romana», viene messo in evidenza. La presenza del cortile e le diverse destinazioni inoltre rendono «necessarie la ridefinizione nei retri (strade secondarie), delle falde del tetto, che vengono alzate leggermente rispetto a quelle esistenti, ma mantenendo la forma dei volumi pressoché inalterata; i due livelli superiori, formano due corone dodecagonali scalettate la cui copertura a falde (dodici settori), riecheggia quella della copertura esistente, ma svuotata al centro. Le falde della copertura hanno una pendenza del 35% e, dove necessario e nel rispetto delle norme del ‘manuale del recupero’ e del Codice civile, possono essere previsti ‘terrazzi a tetto’, aventi le caratteristiche formali di continuità delle falde e della ordinata collocazione».
L’attuale copertura vista dalla ruota panoramica
Il rispetto storico e architettonico
Nel rapporto ambientale c’è un passaggio specifico sul contesto generale della zona d’intervento: «Sotto il profilo costruttivo ed architettonico, l’edificio storico, sostanza del piano attuativo, che con esso si identifica, è stato progettato con il massimo rispetto storico e architettonico dell’esistente, in modo tale da far integrare l’intervento il più possibile all’ambiente circostante sotto ogni profilo architettonico e ambientale (area di sedime e sagoma rimangono pressoché invariate). Particolare attenzione è stata posta nel mantenere il più possibile le aperture esistenti, integrandole necessariamente per motivi igienico-sanitari, con nuove aperture a servizio delle residenze di progetto, con fattezze, materiali ed allineamenti compatibili con il contesto e con la tipologia edilizia». Garantito il minimo impatto atmosferico durante la fase di cantiere e di esercizio in riferimento al traffico veicolare: «Non determinerà un aggravio». Ci sono poi specifici focus su produzione polveri ed emissioni di Co2. In definitiva per chi propone l’area oggetto di piano attuativo, «trovandoci all’interno del centro storico del Comune di Terni, e trattandosi in sostanza di un intervento di recupero di un edificio esistente senza modifica di sedime e sagoma, non è influenzata dalle modifiche previste, in quanto esse sono limitate e circoscritte». Le foto simulazioni presenti nel documento sono stato concordate con la soprintendenza. Vas in corso, per l’esito ci sarà da attendere ancora un po’. Se poi l’intervento sarà concretizzato è un altro paio di maniche.
