«È indubbio che le variabili e le condizioni al contorno sono diverse e suscettibili di determinare il successo dell’operazione chem, al di là delle componenti immobiliari a carattere commerciale, è anche vincolata alla capacità dell’investitore privato di ottimizzare la componente polifunzionale, attraverso un utilizzo virtuoso e vincente per attività ed eventi». Settimana di massima rilevanza per l’iter di costruzione del nuovo palasport di Terni: con la pubblicazione del tanto atteso bando, c’è anche il semaforo verde da parte della giunta comunale in merito al piano economico finanziario/business plan del progetto. Un’analisi a suon di indicatori, dati, stime e numeri per dare forza alla sostenibilità del piano.
IL BANDO PER IL PALASPORT: VALORE CONCESSIONE TRENTENNALE STIMATA IN 38 MILIONI DI EURO
Prima fase: spostamento attività del Foro Boario
La concessione Innanzitutto nel documento deliberato viene ricordato che i trent’anni della concessioni sono suddivisi in due periodi: il primo, della durata di 36 mesi, riguarda la fase degli investimenti (progettazione e costruzione), il secondo legato alla remunerazione e alla restituzione del finanziamento acceso per sviluppare l’iniziativa.
Costo annuo di manutenzione Il Comune ha proceduto ad una stima dei costi basandosi su indagini e valutazioni di strutture simile, ricordando che molti «risentono fortemente dal grado di utilizzo». Si parte dalla manutenzione ordinaria-straordinaria: l’ipotesi di valore è dello 0.3% del valore di tutti gli investimenti al netto dei costi delle strutture commerciali e delle spese tecniche. E dunque 0 per i primi cinque anni di gestione, quindi 30 mila euro l’anno dal sesto in avanti (da rivalutare con l’inflazione).
L’area dove sorgerà il palasport
I consumi energetici In questo caso – si parla sempre di costi netti annui – viene stimata una spesa di circa 50 mila euro all’anno (energia elettrica, gas, acqua). Il Comune specifica che «tale valore apparentemente basso è stato opportunatamente correlato alla volontà di caratterizzare l’impianto con un basso grado di impatto ambientale e, quindi, di tendere all’auto-sostenibilità energetica».
Vigilanza e assicurazioni Si passa quindi alla custodia, vigilanza, spese amministrative, assicurazioni e consumi materiali. Un mix del quale si stima un ammontare di circa 100 mila euro l’anno fin dal primo anno di gestione: a questo si aggiungono – si legge nel documento – circa 30 mila euro annuali per la gestione amministrativa e societaria della ‘Special purpose vehicle’ concessionaria (società veicolo per le attività finanziarie cedute da terzi).
I ricavi, gli affitti Dal segno meno al segno più. Si inizia dalla locazione degli organismi a destinazione commerciale (5 mila metri quadri): l’ipotesi è quella di un affitto a 11 euro/mq (mensile) per le aree commerciali di vendita e 4 euro/mq per quelle di servizio per magazzini. Il calcolo porta ad una stima di 688 mila e 800 euro di ricavi nel primo anno, da rivalutare – periodi successivi – con l’inflazione.
Bar, ristorazione Altra voce corposa dei ricavi fa capo ai locali – 750 metri quadri di spazi all’interno del perimetro del palasport – di consumo: affitto d’ipotesi di 11 euro/mq per un ricavo annuo complessivo di circa 99 mila euro. Poi solito discorso legato all’inflazione.
Uffici e sedi 185 metri quadri all’interno del palasport sono destinate per uffici e sedi di società. In questo caso affitto stimato in 5 euro/mq per un ricavo di 11 mila euro annui.
Sport, cultura e spettacoli Su questa voce palazzo Spada va molto cauta, mettendo in evidenza «le peculiari caratteristiche di solidità e solvibilità finanziaria delle società sportive»: l’ipotesi di ricavo è di 97 mila euro annui. Più corposa la stima per le attività legate ad appuntamenti di altro tipo: si sale a 110 mila euro annui (70 mila per eventi musicali, artistici e culturali, i restanti per fiere, concorsi, meeting e convegni). Palazzo Spada specifica tuttavia che «è di valutazione difficilmente riconducibile a parametri di mercato di strutture simili».
La presentazione dello studio di fattibilità del 22 febbraio 2016
La pubblicità A beneficio del concessionario si è stimato un ricavo netto a regime di 70 mila euro annui (dal 4° anno di gestione) per la pubblicità interna e di 50 mila euro per sponsorizzazioni. Si chiude infine con i 10 mila eura annui ipotizzati per la cessione/affitto a terzi della disponibilità di aree per parcheggi.
La realtà Tutte stime ed ipotesi. Poi, tra le varie conclusioni, viene evidenziato che «sarà la successiva fase di gara e le offerte pervenute dal settore privato ad individuare le scelte gestionalmente e commercialmente più efficaci». Inoltre – si legge a fine documento – «la auspicata possibilità di contare su miglioramenti delle politiche fiscali generali, su politiche di tassi agevolati su finanziamenti da erogarsi su impiantistica sportiva da realizzarsi in partenariato pubblico-privato (Istituto per il credito sportivo), sull’interesse del mercato ad operazioni dove la remunerazione del capitale di rischio possa scontare l’attuale situazione di tassi molto bassi e sulle migliorie progettuali, che comunque saranno sottoposte all’attenzione della procedura di selezione del concessionario, sono in via non esaustiva elementi che possono rafforzare le previsioni di massima del piano».
